Jak wygląda proces zakupu nieruchomości w Dubaju?

Kupno nieruchomości od dewelopera w Dubaju — krok po kroku

1. 01

   Prezentujemy najnowsze propozycje od deweloperów.

   Prezentujemy najnowsze propozycje od deweloperów. Oceniasz swój budżet i plan inwestycji, a następnie przygotowujesz podstawowe dokumenty: ważny paszport i dowód adresu.

2. 02

   Wybór projektu

   Pracujemy tylko z deweloperami, którzy mają za sobą minimum 20 oddanych inwestycji. Do każdego klienta podchodzimy indywidualnie — dobieramy projekt według budżetu, oczekiwań i wymagań.

3. 03

   Rezerwacja jednostki (Booking / Reservation)

   Zgłaszasz chęć zakupu u autoryzowanego sprzedawcy lub dewelopera i wpłacasz opłatę rezerwacyjną (booking fee), zwykle 5–10% wartości, w niektórych projektach 10–20%. Dla inwestycji przed premierą stosuje się EOI (Expression of Interest) — w pełni zwrotną wpłatę, która po akceptacji wyboru zostaje odjęta od booking fee.

4. 04

   Umowa wstępna - MOU / SPA (Sales & Purchase Agreement)

   Po rezerwacji podpisujesz MOU / Form F (częściej na rynku wtórnym) albo Sales & Purchase Agreement (SPA) z deweloperem. Umowa zawiera cenę, harmonogram płatności, datę oddania, kary i warunki przekazania.

5. 05

   Bezpieczeństwo płatności - escrow i rachunek powierniczy

   W transakcjach off-plan Twoje płatności trafiają na rachunek powierniczy (escrow account) projektu zgodnie z Law No. 8/2007. Chroni to środki nabywców i uniemożliwia deweloperowi korzystanie z pieniędzy bez postępu budowy. Prawo przewiduje też retencję ok. 5% po zakończeniu, na okres reklamacji.

6. 06

   Rejestracja transakcji - Oqood (off-plan) / rejestracja sprzedaży (ready)

   Off-plan: deweloper rejestruje umowę w systemie Oqood DLD. Nieruchomości gotowe: po zawarciu umowy następuje rejestracja sprzedaży w DLD i wystawienie Title Deed przez systemy Dubai REST / Real Estate Trustee Office.

7. 07

   Płatności zgodnie z harmonogramem

   Płacisz zgodnie z harmonogramem SPA — według etapów budowy lub post-handover. Deweloper ma obowiązek raportować postęp i umożliwić inspekcję przed odbiorem. Typowe schematy: 10–20% booking, reszta w ratach, albo 20/80, 50/50 lub post-handover.

8. 08

   Przygotowanie do Handover (odbiór) - kontrola i „snag list”

   Przed przekazaniem kluczy wykonuje się odbiór techniczny. Sporządzasz listę usterek (snag list), którą deweloper ma obowiązek usunąć. Prawo przewiduje okres odpowiedzialności za wady.

9. 09

   NOC, opłaty i transfer własności

   Przed przeniesieniem własności potrzebne jest NOC (No Objection Certificate) od dewelopera, potwierdzające brak zaległości. Kupujący płaci opłatę rejestracyjną DLD w wysokości ok. 4% wartości transakcji plus opłaty administracyjne. Po opłaceniu DLD wydaje Title Deed.

10. 10

    Po transakcji: obowiązki właściciela i zarządzanie nieruchomością

    Po uzyskaniu Title Deed rejestrujesz umowy najmu (Ejari) i opłacasz service charges za utrzymanie budynku. DLD publikuje Service-Charge Index, którym można się posłużyć do wyliczeń.

FAQ — najczęściej zadawane pytania o inwestowanie w Dubaju

Odpowiedzi na pytania, które najczęściej słyszymy od polskich inwestorów. Zobacz też wyszukiwarkę projektów off-plan w Dubaju z cenami i terminami odbioru oraz warunki Złotej Wizy w Dubaju i próg 2 mln AED. Nie znalazłeś swojego pytania?Napisz do nas.

• Czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Dubaju?

  Tak, obcokrajowcy mają pełne prawo własności w wyznaczonych strefach freehold. Kupiona nieruchomość jest Twoja na własność — możesz ją sprzedać, wynajmować czy zapisać w spadku.

• Ile kosztuje najtańsze mieszkanie w Dubaju?

  Ceny wykończonych mieszkań zaczynają się już od około 130–150 tys. USD (ok. 450–550 tys. PLN), czyli często mniej niż w Warszawie czy Krakowie.

• Czy mogę kupić nieruchomość w Dubaju na kredyt?

  Tak, możliwy jest zakup na kredyt hipoteczny, a banki w ZEA oferują finansowanie także obcokrajowcom. W przypadku Złotej Wizy liczy się spłacona część — musi przekraczać 2 mln AED.

• Jakie są koszty dodatkowe przy zakupie nieruchomości w Dubaju?

  Należy doliczyć m.in.: 4% opłaty rejestracyjnej w Dubai Land Department, opłatę administracyjną oraz ewentualne koszty notarialne. Wszystko przedstawiamy klientowi przejrzyście przed podpisaniem umowy.

• Czy w Dubaju od wynajmu płaci się podatek?

  Nie. Podatek od nieruchomości rozlicza się w kraju, w którym nieruchomość się znajduje — w tym przypadku w Zjednoczonych Emiratach Arabskich, a te nie pobierają podatku od nieruchomości, podatku od dochodu z najmu ani podatku od zysków kapitałowych dla osób fizycznych. Jedyną obowiązkową opłatą jest jednorazowe 4% na rzecz Dubai Land Department przy przeniesieniu własności. Nie ma też rocznego podatku od posiadania nieruchomości. Indywidualną sytuację podatkową warto potwierdzić z własnym doradcą.

• Jakie stopy zwrotu można uzyskać?

  Rentowność zależy przede wszystkim od dzielnicy. W najlepszych lokalizacjach sięga 6–9% brutto rocznie, mediana dla 36 największych dzielnic wynosi 5,22%, a maksimum to 10,27% (City Walk) — dane z rejestrów Dubai Land Department za pośrednictwem bazy dxbpropy.ai. Dla porównania w Polsce typowo 3–4%. Dodatkowo możliwy jest wzrost wartości samej nieruchomości.

• Czy muszę mieszkać w Dubaju, żeby inwestować?

  Nie, możesz zarządzać inwestycją z Polski — posiadanie nieruchomości uprawnia Cię m.in. do otwarcia konta bankowego w Dubaju i korzystania ze Złotej Wizy, nawet jeśli na co dzień mieszkasz poza ZEA.

• Czy wszystkie mieszkania w Dubaju są wykończone pod klucz?

  Tak, deweloperzy zawsze oddają mieszkania wykończone pod klucz. Można dokonać zmian samodzielnie, ale wiąże się to z kosztownym remontem i wyburzaniem już istniejącej aranżacji.

• Czy mogę wynajmować mieszkanie od razu po zakupie?

  Tak, możesz wynająć mieszkanie długoterminowo (roczny kontrakt) lub wykorzystać prywatnie. Wynajem krótkoterminowy jest mniej opłacalny ze względu na wysokie opłaty zarządzających, media i ryzyko zniszczeń.

• Jak działa wynajem długoterminowy w Dubaju?

  Najem długoterminowy obejmuje zazwyczaj roczną umowę, płatną z góry w jednej, dwóch lub czterech ratach. Najemca sam płaci za media i utrzymanie mieszkania, co daje właścicielowi spokojny i przewidywalny dochód.

• Czy kupując mieszkanie w Dubaju mogę liczyć na Złotą Wizę?

  Tak, zakup nieruchomości o wartości co najmniej 2 mln AED uprawnia do ubiegania się o 10-letnią Złotą Wizę dla Ciebie i rodziny.

• Jak bezpieczne są inwestycje w Dubaju?

  Bardzo bezpieczne — wszystkie transakcje rejestrowane są w Dubai Land Department, środki wpłacane są na konta Escrow, a deweloper otrzymuje pieniądze dopiero po realizacji kolejnych etapów budowy.

• Czy mogę zarządzać inwestycją zdalnie?

  Tak, wszystkie formalności i zarządzanie najmem można prowadzić z Polski. Emirapol zapewnia pełne wsparcie A–Z, w tym odbiór mieszkań, przygotowanie umów najmu i profilowanie najemców.